Op punt gezet: KSK Beveren bouwt nieuwe tribune (1)
Samenwerkingsovereenkomst
• Op 24 oktober 2005 keurde de gemeenteraad het PPS-bestek betreffende de renovatie van het gemeentelijk voetbalstadion goed. In uitvoering van dit gemeenteraadsbesluit wees het college in zitting van 1 oktober 2007 IPMMC Vastgoed uit Utrecht, Nederland aan als private partner, met wie verder onderhandelingen werden gevoerd op basis van het bestek en het door IPMMC ingediende ‘best and final offer’ (BAFO). Deze onderhandelingen resulteerden in een 3-partijenovereenkomst tussen de gemeente, KSK Beveren en IPMMC.
• De onderhandelingen hebben ook tot 3 bilaterale overeenkomsten geleid: een erfpachtovereenkomst tussen de gemeente en IPMMC, een opstalovereenkomst tussen IPMMC en KSK Beveren, en een leningsovereenkomst tussen de gemeente en KSK Beveren.De samenwerkingsovereenkomst kan beschouwd worden als de moeder -overeenkomst. Ze legt de principes van de bilaterale overeenkomsten vast, en wordt als bijlage bij deze aktes gehecht. In geval van tegenstrijdigheid tussen de bilaterale overeenkomsten en de samenwerkingsovereenkomst primeert deze laatste.
De krachtlijnen van de samenwerkingsovereenkomst zijn de volgende:
• De private partner bouwt tribune 1, alsook de commerciële ruimten, op basis van het BAFO, op basis waarvan het college besloot tot het weerhouden van IPMMC als private partner.
• De gemeente verleent een erfpachtrecht van 35 jaar aan IPMMC, maar blijft eigenaar van de gronden.
• De private partner verleent een opstalrecht op de voetbalgerelateerde ruimten aan KSK Beveren in ruil voor een éénmalige afkoopsom van 5 miljoen euro.
• De gemeente verleent een renteloze lening van 5 miljoen euro aan KSK Beveren in functie van de betaling van de éénmalige afkoopsom.
Het college stemde in zitting van 25 februari principieel in met de ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst en de agendering ervan op de raad van 8 april. De samenwerkingsovereenkomst werd uitvoerig toegelicht in gemeenteraadscommissie van 27 maart 2008.
Erfpachtovereenkomst
De krachtlijnen van de erfpachtovereenkomst zijn de volgende:
• Het gaat om een bilaterale overeenkomst tussen de gemeente en de private partner, waarbij de gemeente aan de private partner een erfpacht verleent in functie van het realiseren van het PPS-project ‘gemeentelijk voetbalstadion’.
• Het erfpachtrecht wordt verleend voor een duur van 35 jaar. Na afloop van deze termijn is er geen stilzwijgende verlenging of hernieuwing. Evenwel kan, in onderlinge overeenstemming tussen de gemeente en de private partner, de erfpacht eenmalig worden vernieuwd. In voorkomend geval zal de private partner aan de gemeente een erfpachtcanon verschuldigd zijn, die niet minder kan bedragen dan 20% van de geraamde jaarlijkse huur- en terbeschikkingstellingsopbrengsten.
• De private partner betaalt jaarlijks aan de gemeente een erfpachtcanon van 1 euro.
• De werken in functie van het PPS-project ‘gemeentelijk voetbalstadion’ starten in juni 2008, volgens een detailplanning
Opstalovereenkomst
De krachtlijnen van de opstalovereenkomst zijn de volgende:
• Het gaat om een bilaterale overeenkomst tussen de private partner, IPMMC Vastgoed en KSK Beveren waarbij de private partner een opstalrecht verleent op de voetbalgerelateerde ruimten.
• Het opstalrecht eindigt van rechtswege op het ogenblik waarop het erfpachtrecht van IPMMC met betrekking tot de voetbalgerelateerde ruimten wordt beëindigd, en in elk geval wanneer de aanvankelijk toegestane duurtijd van het erfpachtrecht ten einde komt.
• KSK Beveren betaalt in ruil voor dit opstalrecht een éénmalige afkoopsom van 5 miljoen euro, exclusief BTW.
Leningsovereenkomst.
De krachtlijnen van de leningsovereenkomst zijn de volgende:
• Het gaat om een bilaterale overeenkomst tussen de gemeente en KSK Beveren waarbij de gemeente aan KSK Beveren een renteloze lening verleent .
• De lening heeft een looptijd van 33 jaar en gaat in vanaf de oplevering van de voetbalgerelateerde ruimten, vermoedelijk in 2009. KSK Beveren wordt de eerste 3 jaar vrijgesteld van aflossing van de lening, om KSK de noodzakelijke financiële ruimte te geven om de financiële situatie te saneren en te kunnen voldoen aan de licentievoorwaarden.
• De aflossing van de lening start in 2012 en 2013 met betaling van de vaste huurinkomsten die KSK verkrijgt van het horecagedeelte van de hoofdtribune. Aflossing zal gebeuren door middel van verplichte rechtstreekse overdracht van huurinkomsten door de huurder aan de gemeente, of door middel van rechtstreekse doorstorting door KSK via een opdracht aan een bankinstelling.Vanaf 2014 zal het openstaande resterende deel van de lening worden gespreid over de resterende 28 jaren, via onderstaand progressief systeem van aflossingen.
• Ze beginnen in 2014 met 120.000 euro, in 2020 is het 150.000 euro, in 2025 reeds 175.00 euro, in 2030 moet KSK Beveren reeds 200.000 euro aflossen en dan is er vanaf 2037 tot het einde in 2041 nog een jaarlijks aflossingsbedrag van 216.000 euro.
• De gemeente neemt een hypotheek op het opstalrecht dat IPMMC verleent aan KSK Beveren.
• In overleg met KSK Beveren zal een overeenkomst worden uitgewerkt, die de gemeente toelaat de financiële toestand van KSK Beveren strikt op te volgen. De gemeenteraad verleent hiertoe machtiging aan het college.
Aan de gemeenteraad werd dan gevraagd de leningsovereenkomst tussen de gemeente en KSK Beveren goed te keuren en het college te machtigen met KSK Beveren een overeenkomst op te stellen, die de gemeente toelaat de financiële toestand van KSK Beveren strikt op te volgen. (R.D.)